Управление своим домом-2002: итоги или только начало

Вот уже более двух лет (с момента вступления 1 марта 2005 года в силу Жилищного кодекса Российской Федерации) вопрос стоит остро - выбирать или не выбирать. На сегодняшний день лишь 54 процента собственников жилых помещений в многоквартирных домах выбрали способ управления (управляющую организацию, товарищество собственников жилья или непосредственное управление).

Поговорим о 'нерешительной' части многоквартирных домов, то есть о тех, кто не принял по сей день самостоятельного решения о способе управления. К сожалению, их большинство. Какие же есть перспективы?

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации' и Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75 'О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом' орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Сразу необходимо отметить, что на конкурсы должны быть 'выставлены' не только те многоквартирные дома, собственники помещений в которых не выбрали способ управления (ТСЖ, управляющая организация, непосредственное управление), но и не реализовали выбранный способ.

Способ управления считается нереализованным в случае, если решение жильцов так и осталось на бумаге. То есть при выборе способа управления посредством ТСЖ должны быть зарегистрированы учредительные документы в отделе по делам некоммерческих организаций управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (г. Ростов-на-Дону, пер.Халтуринский, 2/2, тел. 8 (863) 236-29-54, 236-29-62). При выборе управляющей организации собственниками должны быть подписаны с управляющей компанией договоры управления многоквартирным домом. При непосредственном способе управления большинство собственников должно подписать договоры на содержание и (или) ремонт дома.

То есть, если жильцы не решатся сами, муниципалитет обязан сделать выбор за них. Однако, несмотря на то, что законодатель установил срок, после которого дому будет 'отобрана' управляющая организация (1 января 2007 года), Жилищным кодексом Российской Федерации не прописано ограничение по выбору (изменению) способа управления многоквартирным домом.

Что же сулят всем торги по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом? С моей точки зрения, это вынужденная мера органов власти по отношению к собственникам жилых помещений, которых не волнует будущее их дома.

Последствием торгов может быть неудовольствие обеих сторон. Собственники жилых помещений, которые ранее не позаботились о выборе, могут почувствовать, что данную организацию им 'навязал' муниципалитет. Ведь по итогам торгов у собственника уже никто не спросит его мнения по составу договора на управление и размерам платежей за управление домом.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что если управляющая организация выбирается на общем собрании, то все пункты договора на управление обсуждаются и подлежат утверждению решением собрания. В то же время в процессе конкурса органом местного самоуправления уже определяются условия договора, и они не подлежат изменению по инициативе собственников помещений.

Существует и второй негативный фактор - размер платежей. Если орган местного самоуправления произведет расчет стоимости работ по договору управления по рыночной стоимости, то плата жильцов за управление своим домом может возрасти в несколько раз. Может так получиться, что жильцы дома N 5, выбравшие ранее самостоятельно на общем собрании способ управления, будут платить одну сумму, а жильцы рядом стоящего абсолютно такого же дома N 7 обязаны будут платить в 4 - 5 раз больше только по причине того, что сами не позаботились найти себе управленца.

Если же муниципалитет при расчете стоимости обязательных работ и услуг для конкурсной документации пойдет от 'обратного', то есть исходя из ранее установленных платежей, то может сложиться ситуации, при которой управляющим компаниям в рыночных условиях будет не выгодно участвовать в конкурсе и торги не состоятся. В случае, если на участие в конкурсе не подана ни одна заявка, орган местного самоуправления должен провести новый конкурс. При этом он обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов. Таким образом, плата жильцов все так же приближается к рыночным расценкам.

Собственникам помещений в многоквартирных домах стоит уже сейчас задуматься, нужно ли пускать такой важный вопрос, как оплата, на самотек.

В то же время и управляющей организации не выгодно приобретать дом в управление через конкурс. Ранее названное Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 устанавливает, что победитель торгов обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств.

Обеспечение подлежит реализации в случаях:

неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в том числе в части расчетов с ресурсоснабжающими организациями;

причинения управляющей организацией вреда общему имуществу.

Учитывая, что размер обеспечения не может быть менее 50% и более 75% цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца, то сумма на залоговом депозите или 'замороженная' в банке под гарантию довольно внушительная.

В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. То есть если имеют место систематические неплатежи за жилищно-коммунальные услуги, компания за счет зарезервированных средств обязана погашать задолженность и тут же пополнять резерв.

Не всякая управляющая организация может позволить себе такое удовольствие. А в ситуации, при которой все та же управляющая организация была бы выбрана жильцами на общем собрании, такие затраты не понадобились бы.

Таким образом, пока не началось массовое проведение конкурсов по выбору управляющих организаций, и собственники помещений в многоквартирных дома, и сами управляющие компании, а также объединения товариществ собственников жилья должны повысить свою активность.

Жильцы многоквартирных домом должны собраться на общие собрания и сами решить - как им жить дальше. Ведь у каждого способа управления есть свои плюсы и минусы.

Управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы должны, в свою очередь, показать всем уже достигнутые результаты своей деятельности и поделиться своими планами на будущее, чем привлечь в свои ряды еще сомневающихся собственников.

Министерство строительства и жилищного хозяйства области со своей стороны прилагает усилия по информированию и обучению организаций, населения, органов местного самоуправления по вопросам управления многоквартирными домами. Справочная информация, бланки и примерные формы документов, нормативные правовые акты, законопроекты, статистические данные размещены на сайте www.minstroy.donland.ru .

Читайте новости Шахты.SU - Информационного портала города Шахты во ВКонтакте, Телеграме, Дзене и Максе.